Выбор управляющей компании в многоквартирном доме
Выбор управляющей компании в многоквартирном доме
Вопрос управления многоквартирным домом до сих пор остается для многих россиян запутанным и вызывает множество сомнений и разногласий. В советские времена все было просто. Было домоуправление, которое нанимало дворников и сантехников, занималось текущим и капитальным ремонтом, принимало коммунальные платежи по заранее известным расценкам. Теперь же перед жильцами новостройки встает вопрос: а кто собственно будет управлять их новым домом.
Жилищный кодекс предлагает три основных варианта организации управления. Собственники жилья могут сами осуществлять непосредственное управление своим многоквартирным домом. Для организации управления собственники могут объединиться в товарищество собственников жилья/недвижимости (ТСЖ/ТСН), создать жилищный или иной кооператив. Но оптимальным выбором чаще всего является привлечение к управлению многоквартирным домом профессиональной управляющей компании.
Многоквартирный дом, тем более новостройка – это десятки семей, часто практически незнакомых друг с другом. Поэтому вариант управления силами самих жильцов изначально вызывает огромные проблемы, ведь каждый вопрос придется выносить на голосование, добиваясь согласия большинства жильцов. Этот способ управления оптимален и разрешен законодательством для домов до 30 квартир.
Создание ТСЖ/ТСН – это разновидность первого варианта с той лишь разницей, что жильцы создают юридическое лицо, выбирая из своего числа или привлекая со стороны необходимых руководителей, юристов, бухгалтеров, программистов и других специалистов. ТСН/ТСЖ являются некоммерческой организацией и не могут накапливать прибыль и создавать резервные фонды. Риски штрафов от ГЖИ, пожарных и СЭС, а также неплатежей должников по коммунальным услугам на ОДН (на содержание общего имущества – КР СОИ), услуг обслуживания внутридомового газового оборудования, лифтов, других инженерных систем ложатся на плечи членов ТСН. Такой вариант управления часто в результате приводит к затяжным конфликтным ситуациям и неквалифицированному управлению в целом. Нередки случаи, когда жулики от ЖКХ создавая ТСН, преследуют цель пособирать деньги с народа годик-другой, не платить ресурсникам и в какой-то момент просто исчезнуть на просторах нашей большой Родины! Согласитесь, что в таком серьезном вопросе, как организация жизнедеятельности, безотказного функционирования сложного объекта – многоквартирного дома – со всеми крупными и мелкими проблемами, лучше довериться профессионалам.
Какими критериями руководствоваться жильцам дома, выбирая управляющую компанию?
К выбору УК стоит подойти так же ответственно, как к выбору спутника жизни. Ведь от работы УК будет во многом зависеть качество и комфорт вашей жизни на протяжении следующего года, а часто и дольше. На что же обратить внимание?
Срок работы УК на рынке. Желательно не выбирать новые компании, которые еще не имеют отлаженных процессов управления, не обзавелись нужными связями и опытом в сфере их деятельности, не имеют достаточного количества клиентов и отзывов. Оптимально выбирать компанию, работающую не менее 5 лет в сфере управления многоквартирными домами.
Лицензии и сертификаты. Многие виды деятельности по обслуживанию многоквартирных домов подлежат лицензированию и сертификации, поэтому УК должна данные документы иметь, а также постоянно отправлять своих сотрудников на обучение, повышение квалификации, переподготовку. Ответственные лица УК, ТСН/ТСЖ обязаны иметь квалификационные аттестаты на право работы в системе ЖКХ. Это тот пункт, на котором многие УК экономят, но жильцам такая экономия выходит «боком», потому что часто приходится долго ждать, пока освободится сертифицированный специалист.
Финансовые показатели. Ежегодно в 1 квартале УК должны отчитываться перед жильцами о результатах работы за предыдущий год по формам, утвержденным Минстроем, посредством размещения информации в офисе УК, на сайте УК, в системе ГИС ЖКХ и на сайте www.reformagkh.ru. В отчетах раскрывается вся финансовая информация. Следует обратить внимание на безубыточность предприятия, положительный баланс, рейтинг УК на реформежкх.ру и отсутствие задолженности перед ресурсниками. Отсутствие отчетов не только признак недобросовестности УК, но и повод подвергнуть ее штрафу от 250000 рублей (а вот из чьих денег они будут его платить догадайтесь сами).
Количество обслуживаемых домов, динамика. Здесь стоит посмотреть, сколько домов находится на обслуживании, насколько быстро растет их количество. Настороженность должен вызвать как факт малого количества обслуживаемых объектов и отсутствие их прироста, так и, наоборот, слишком быстрый рост управляемых объектов. В первом случае можно заподозрить, что компания не слишком популярна и возможны проблемы с качеством, во втором – слишком быстрый рост может привести к снижению качества обслуживания. Оптимальным для целей управления считается площадь домов от 100 до 150 тысяч квадратных метров.
Место расположение офиса УК. Удаленность от Вашего дома до офиса УК (центрального или дополнительного) не должна превышать 3 км. Оптимальным решением считается нахождение «управляшки» в непосредственной близости от Вас. Это обеспечит индивидуальный подход к Вашему дому.
АДС. Важно обратить внимание на наличие собственной аварийно-диспетчерской службы – АДС. Проверьте как быстро оператор отвечает на телефон, есть ли бесплатный номер 8 800*, наличие фирменной спецодежды, бахил и бейджиков на груди. Узнайте как далеко находится группа быстрого реагирования АДС. Оптимально – в Вашем доме.
Качество работы УК, отзывы. Здесь лучше руководствоваться не официальными отзывами на сайте самой УК, а подойти к бабушкам на лавочках в домах, данной УК. Пенсионерки охотно расскажут обо всех проблемах в доме и насколько быстро эти проблемы устраняются.
Рейтинги в сети интернет. Каждая УК обязана иметь сайт, отвечающий определенным требованиям по раскрытию информации. «Продвинутые» УК внедряют мобильные приложения «Личный кабинет», организуют работу используя системы CRM, используют социальные сети и групповые мессенджеры.
Наличие необходимой уборочной и прочей техники, которая позволит проводить большинство работ быстро и качественно. Дворник с метлой в руке – это анахронизм!!!
Ну и, наконец, просто пообщайтесь с сотрудниками УК по телефону и лично. Насколько приятно общение, как долго приходится ждать ответа, нужного сотрудника, перезванивают ли вовремя, если обещали решить вопрос? Именно эти впечатления позволят убедиться, что в компании внимательно относятся к нуждам клиентов, готовы идти на сотрудничество.
УК выбрана. Как грамотно заключить договор?
Мало выбрать хорошую управляющую компанию. Большинство из них имеют стандартные договоры, которые предлагают подписать жильцам дома. С условиями договора надо внимательно ознакомиться, желательно привлечь к этому юриста, который подскажет возможные подвохи. Но наличие стандартного договора не означает, что в него нельзя внести изменения. Как заключить выгодный не только УК, но и жильцам договор?
Обязательно в договоре должен быть определен перечень общего имущество, которое, собственно, и служит объектом управления. Не поленитесь, и включите в данный перечень любые мелочи, которые кажутся вам заслуживающими внимания, иначе вам потом придется а свой счет приобретать и устанавливать утраченные элементы интерьера и оборудование.
Самое главное, на что следует обратить внимание при заключении договора с УК, это перечень работ и услуг, а также тарифы, по которым данные работы или услуги будут оплачиваться, а также наличие дополнительных платежей га услуги сверх договора.
Например, стандартным сейчас является включение в договор обслуживания домофона, но жильцы могут также захотеть, чтобы в подъезде постоянно присутствовал вахтер или консьержка. Эти услуги также можно включить в договор, но надо понимать, что и стоимость услуг возрастет соответственно.
Обратите также внимание на дополнительные пункты. Известны случаи, когда управляющие компании и ТСН пытались переложить на карманы собственников даже выплату штрафов, наложенных на них проверяющими органами.
Тарифы на свои услуги УК устанавливает самостоятельно. При этом часто ориентируются на тарифы ЖКХ в регионе, но это совершенно необязательно. Поэтому, если тарифы УК вас не устраивают, можно попытаться их снизить либо обратиться в другую компанию.
Какие работы входят в ставку содержания и ремонта?
Минимальный перечень таких работ определяется Постановлением Правительства РФ №491. Последний такой перечень утвержден в апреле 2013 года. В частности, в данный перечень входят такие работы, как :
- Содержание конструкции в работоспособном состоянии. В зону ответственности входят стены, основание (фундамент), подвальные помещения, перекрытия между этажами, столбики, фасады, лестницы, перегородки, полы, окна, двери, находящиеся в совместном пользовании.
- Поддержание в рабочем состоянии инженерно-технического оборудования. К нему относят систему мусоропроводов, вентиляцию, дымоходы, коммуникации, предназначенные для водо- и теплоснабжения, электрооборудование, лифты, радио- и телекоммуникационное оснащение, внутридомовое газовое оборудование.
- Поддержание чистоты во внутренних общих местах, а также на территории рядом.
- Обеспечение противопожарной безопасности.
- Юридическое обслуживание, в которое входит профессиональное сопровождение всех сделок и договоров.
- Выполнение бухгалтерских работ, ведение всех процессов и финансовой отчетности, планирование. Сюда входит и контроль задолженности.
- Коммуникация с поставщиками бытовых услуг и надзорными органами.
Конкретный перечень работ должен быть зафиксирован в договоре между собственниками жилья и управляющей компанией.
Выбор управляющей компании в новостройке – ответственное решение, которое во многом определит, насколько удобной, спокойной и комфортной будет ваша жизнь в новой квартире. Оценить выбранную компанию, обезопасить себя от «проходимцев», заключить выгодный жильцам договор, убедиться, что все необходимые работы по содержанию и ремонту здания будут выполняться за разумные деньги – задача самих новоселов. Не стоит, не глядя, «подмахивать» предлагаемый договор, чтобы не пришлось потом целый год или больше жалеть о неразумном выборе, который грозит потерей денег, испорченными нервами.
https://kuban.report/ru/news/20200310/12635.html