ВЫБОР: ТСЖ ИЛИ УК?

ВЫБОР: ТСЖ ИЛИ УК?

ЧТО ЛУЧШЕ И КАКИЕ ПОДВОДНЫЕ КАМНИ!

Кому доверить обслуживание и управление многоквартирным домом – ТСЖ или управляющей компании? На этот вопрос нет однозначного ответа, так как все зависит от того, насколько добросовестной будет компания, и насколько жильцы готовы участвовать в решении возникающих вопросов.

Жилищный кодекс предлагает три основных варианта организации управления. Собственники жилья могут сами осуществлять непосредственное управление своим многоквартирным домом. Для организации управления собственники могут объединиться в товарищество собственников жилья/недвижимости (ТСЖ/ТСН), создать жилищный или иной кооператив. Но оптимальным выбором чаще всего является привлечение к управлению многоквартирным домом профессиональной управляющей компании.

Многоквартирный дом – это десятки семей, часто практически незнакомых друг с другом. Поэтому вариант управления силами самих жильцов изначально вызывает огромные проблемы, ведь каждый вопрос придется выносить на голосование, добиваясь согласия большинства жильцов. Этот способ управления оптимален и разрешен законодательством для домов до 30 квартир.

Создание ТСЖ/ТСН – это разновидность первого варианта с той лишь разницей, что жильцы создают юридическое лицо, выбирая из своего числа или привлекая со стороны необходимых руководителей, юристов, бухгалтеров, программистов и других специалистов. ТСН/ТСЖ являются некоммерческой организацией и не могут накапливать прибыль и создавать резервные фонды. Риски штрафов от ГЖИ, пожарных и СЭС, а также неплатежей должников по коммунальным услугам на ОДН (на содержание общего имущества – КР СОИ), услуг обслуживания внутридомового газового оборудования, лифтов, других инженерных систем ложатся на плечи членов ТСН. Такой вариант управления часто в результате приводит к затяжным конфликтным ситуациям и неквалифицированному управлению в целом. Нередки случаи, когда жулики от ЖКХ создавая ТСН, преследуют цель пособирать деньги с народа годик-другой, не платить ресурсникам и в какой-то момент просто исчезнуть на просторах нашей большой Родины! Согласитесь, что в таком серьезном вопросе, как организация жизнедеятельности, безотказного функционирования сложного объекта – многоквартирного дома – со всеми крупными и мелкими проблемами, лучше довериться профессионалам.

Чем отличается УК от ТСЖ/ТСН

ТСЖ (Товарищество собственников жилья\недвижимости) – это некоммерческое сообщество, в которое входят люди, проживающие в доме или соседних домах, желающие совместно вести хозяйственную деятельность.

УК (управляющая компания) – нанимаемая собственниками организация, оказывающая услуги по управлению, ремонту и содержанию зданий, а также коммунальные услуги.

Кроме формы организации есть еще несколько важных отличий.

ТСЖ управляет несколькими домами, есть ограничение по количеству квартир. УК может обслуживать десятки домов в разных кварталах.

В ТСЖ все решения принимаются на совете жильцов, причем требуется присутствие более 50% собственников квартир. В отношениях с УК решение вопросов осуществляет Совет дома во главе с председателем.

В ТСЖ нет своей технической базы, инструментов, и обычно – навыков ведения ремонта. В УК – профессионалы своего дела с обученным персоналом и материально-технической базой.

ТСЖ заинтересовано в снижении трат и коммунальных платежей (так как сами живут в тех же домах), УК – нет, и они не будут выбирать максимально экономичные варианты.

ТСЖ требует внимания и неравнодушия живущих в доме. При заключении договора с УК вы не будете вникать ни в какие моменты обслуживания.

Но кроме общего понимания, для принятия решения нужно внимательно изучить все плюсы и минусы различных форм обслуживания, так как некоторые моменты могут быть принципиальными.

УК и ТСЖ: плюсы и минусы

Товарищество собственников жилья

Плюсы:

ТСЖ может управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу).

Возникающие вопросы можно решить за день-два, собрав жильцов для голосования (для решения вопросов каждый раз нужно минимум 50% собственников квартир).

Вся финансовая деятельность абсолютно прозрачна и любой житель дома может ознакомиться с ней в любой момент.

ТСЖ – более экономичный вариант: вы платите только за реально необходимые услуги, оговоренные в минимальном перечне работ и услуг по содержанию МКД. Когда возникнет потребность в ремонте – тогда и будут собирать на него деньги.

Вы сами выбираете подрядчиков. Не нравится, как конкретная компания делает ремонт – просто нанимаете другую.

Минусы:

Активистами ТСЖ могут быть совершенно некомпетентные люди, так что могут быть проблемы и с принятием решений, и с ведением дел.

Члены товарищества платят коммунальные платежи практически в таком объеме, как и жильцы других домов. Если у нескольких жильцов возникает задолженность, ее обычно раскидывают на остальных. Своего капитала у ТСЖ не может быть априори, а для продолжения обслуживания нельзя задерживать деньги подрядчикам. Все, что касается благоустройства и ремонта жилого дома, принимается на Общем собрании. Вот здесь и больше всего разногласий.

Некоторые разовые работы могут стоить дороже для ТСЖ, чем для УК, так как подрядчики часто не заинтересованы в одиночных заказах.

Проблемы возникают и с льготниками, которым государство предоставляет бонусы при уплате коммунальных платежей. По сути, разницу между начисленными и уплаченными ими платежами обязано возмещать товарищество, а государство должно ему их возвратить. На практике такой процесс не всегда работает.

Товарищество непросто ликвидировать, так как это некоммерческая организация.

Члены ТСЖ субсидиарно отвечают всем своим имуществом по обязательствам ТСЖ.

Ведение бухгалтерского учета в некоммерческой организации занятие непростое и предполагает множество отчетов в контролирующие органы. Не каждый бухгалтер возьмется за это дело!

ТСЖ не отвечает за хранение ваших персональных данных и, как правило, не имеет возможности организовать их безопасное хранение (отдельная комната с железной дверью, выделенный компьютер и т.д.)

Управляющая компания

Плюсы:

Все расходы и затраты четко спланированы и выполняются по графику: ремонт подъезда и дома, вывоз мусора, уборка дворов, – все работы выполняются собственными силами или нанятыми подрядчиками.

У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.

УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.

Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.

УК контролируется ГЖИ и органами местного самоуправления.

УК дорожит своей лицензией.

Важным условием, определяющим качество оказываемых услуг, является географическая близость УК с дому. Чем ближе, тем больше внимания оказывается дому, быстрее решаются важные вопросы.

Минусы:

Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании. Выбирая УК, вы автоматически принимаете всех выбранных ею подрядчиков.

За обслуживание УК придется платить больше, чем ТСЖ.

ТСЖ или управляющая компания, что выбрать?

Как видим, у каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Как показывает практика, примерно 75% жилых домов сотрудничают с УК, и только 25% предпочли организовать ТСЖ. ВЫБОР ЗА ВАМИ!